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全国超八成城市落实楼市新政 一线城市快速行动提振市场情绪_中证网

张一帆 证券时报

  5月29日,落实楼市新政的城市继续增加,沈阳、天津等热点城市发布相关政策。近两日,上海、广州、深圳等一线城市超预期落实政策提振股票市场,A股房地产板块结束近期回调,企稳走高。中原地产研究院数据显示,自从5月17日楼市新政提出至今,全国已有超80%的城市落实降首付比例、降利率。

  目前,政策效果已经在带看量、二手房交易活跃度、“网红盘”去化率等指标上有所体现。分析认为,近期一系列政策充分体现了中央支持房地产市场企稳的决心及力度,同时后续政策及重磅定调仍然可期,有望持续改善市场对于地产的预期,全方面提振信心。

  超八成城市落实新政

  5月29日,沈阳、天津等热点城市将首套房商贷最低首付比例降至15%,二套房商贷最低首付比例降至25%,并取消首套房和二套房商贷利率政策下限,同时沈阳宣布全区域解除限购限售。安徽省发布消息称,全省16市已全面取消首套房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限,同时降低商业性个人住房贷款最低首付比例。

  自5月17日全国切实做好保交房工作视频会议召开以来,地产政策大幅转向,出台了降低首付比例下限、取消首套和二套房贷利率下限、降低公积金贷款利率、设立3000亿元保障性住房再贷款等一系列政策。不过,在因城施策基调下,首付比例、房贷利率等政策的落地仍由各地自主决定,因此各地尤其是一线城市政策落地的时间与强度引人关注。

  5月22日,湖北省率先行动,武汉成为楼市新政后全国首个下调房贷利率下限的城市,也是首个落实下调首套房和二套房首付比例的城市。据中原地产研究院统计,楼市新政已带动来访热度和成交回升,本周一线城市政策逐步落地有望助推市场进一步升温。

  大多数非一线城市,直接将首付款的最低比例降至楼市新政的下限:首套房商贷首付比例不低于15%,二套房不低于25%;同时,取消首套、二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限,实现房贷利率市场化。其中,武汉、郑州首套房贷利率降至3.25%、二套降至3.35%,在二线城市中下调幅度较大。

  房贷利率下调,可有效节省居民购房成本。建设银行合肥分行介绍,该行新发放5年期以上的个人住房贷款利率,较下限取消前下降了30个BP,以贷款100万元、30年期等额本息还款为例,消费者房贷月供将减少约169元,30年总体利息支出减少约6万元。

  一线城市超预期跟进

  而在近两日,备受瞩目的一线城市上海、广州、深圳在期待中先后宣布执行房贷新政,且执行力度超出市场预期,也带动次日A股房地产板块走势回暖。

  一线城市中,上海率先出手。5月27日,上海宣布下调商贷首付比例,首套从30%降为20%,二套由50%降为35%;商贷利率首套由4.1%降为3.5%,二套从4.5%将为3.9%。非沪籍家庭购房门槛大幅降低,社保或个税缴纳年限由5年改为3年。

  次日,广州、深圳同日宣布执行房贷新政。其中,广州在三大一线城市中执行力度最大,贷款政策直接参照央行政策下限,调整一步到位。并大幅优化外地户籍在限购区的社保及个税缴纳年限,由原来2年下调至6个月,同时享受户籍居民家庭购房待遇。深圳市降低首付比例与贷款利率的力度则基本与上海相当。

  市场观察人士认为,一线城市楼市政策松绑力度超预期。克而瑞研究中心副总经理杨科伟指出,上海此次新政是2011年以来房地产政策调整幅度最大的一次,力度也超出市场预期。方正证券分析师刘清海以“力度空前”形容政策力度,他认为广州本轮松绑于一线城市中力度最大,同时现行楼市政策也为一线城市中最宽松的,充分彰显了地方自主调控权已被充分给予,中央与地方层面稳楼市信心坚决。

  目前,一线城市中仅有北京尚未宣布信贷政策调整。业内人士普遍认为北京的跟进措施“正在路上”,且政策力度或将参照上海:降低首付比例、降低房贷利率,首套首付比例有望降至20%、房贷利率降至LPR以下,二套首付比例、房贷利率或根据不同区域设定不同要求。

  值得注意的是,在广州、深圳两地同日宣布执行房贷新政后,A股地产板块在连日回调后企稳走高,申万房地产板块盘中一度涨超2%,世荣兆业、中天服务等涨停。刘清海表示,当前投资者对地产板块存在明显分歧,反映了资本市场的过度悲观预期,此次广深跟进上海进行政策优化,北京有望跟进,持续催化地产板块估值修复。

  市场复苏迹象初显

  在楼市新政宣布至各地落实执行期间,楼市已经有了一些积极的变化,主要体现在新盘带看量提升、“网红盘”成交提升、二手房交易活跃等方面。不过,业内人士也认为,考虑到政策从发布到落地生效的时滞期,新政的整体效果体现仍待观察。

  深圳市房地产中介协会介绍,在深圳,头部机构二手房上周末带看量较前一周末增长24%,成交量较前一周末增长58%。在5月18日,深圳宝安中心区的住宅新盘鸿荣源胤璇开盘结果出炉,共推出129套房源,销售达126套,仅剩3套房源待售,去化率高达98%。

  在北京,5月18日至19日、5月25至26日连续两个周末,二手房成交量保持在高位,市场活跃度回升明显。成都在5月15日至19日期间,有4个改善新房项目入市,其中麓湖生态城、保利新川天珺开盘去化率达100%。在南京,5月20日至26日,新房共认购877套,认购量为今年以来周度第二高水平,环比增长37%。

  在上海,5月28日举行了楼市新政后的首次土拍,4宗地块全部成功出让,总土地出让金额99.84亿元。中原地产研究院指出,本轮土拍中2宗地块达最高限价成交,平均溢价率5.78%,外来央企、国企进驻意愿强烈,房地联动明显。

  不过,从看房热情转化为成交落地,从激活局部热点楼盘到改善楼市整体基本面,政策的发力见效仍需时间。

  中指研究院分析,整体来看,在众多利好政策落地后,短期内重点城市购房情绪出现回升,部分核心城市新房项目的到访量、成交量也出现一定程度增长,二手房整体延续3、4月活跃态势,成交规模维持较高水平。当前网签数据尚未出现明显回升,这跟政策落地时间偏短、政策效果未能完全显现有关。

  国金证券分析师杜昊旻认为,近期一系列政策充分体现了中央支持房地产市场企稳的决心及力度,同时后续政策及重磅定调仍然可期,有望持续改善市场预期,全方面提振信心。也有分析提示,相关房贷政策调整,短期有望提高商品房销售尤其是二手房销售面积,但对于能否根本扭转“以价换量”的态势仍需观察。

  5月28日,国投证券首席经济学家高善文在2024年中期投资策略会上表示:“房地产市场已经经历了显著的调整,许多估值指标已回到合理区间。强有力的政策有潜力逐步推动市场触底和反转。但政策执行过程中的不确定性较大,我们需要继续观察。”

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